недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ЗагороднаяПомощник по недвижимостиПрофессионалам

Оценка. Из чего складывается стоимость земельного участка?

27 449 1
Оценка. Из чего складывается стоимость земельного участка?
Покупатели жалуются, что земельные участки в Подмосковье переоценены, но желание жителя мегаполиса иметь дом за городом неискоренимо, а пандемия коронавируса и самоизоляция только усилили его. Разбираемся, какие факторы влияют на стоимость земельного участка и как сэкономить при его покупке.

Востребованные участки

Каждая компания, продающая земельные участки, ежегодно получает от 5 до 10 тыс. целевых звонков и заключает в среднем 500–700 сделок. Как рассказывает Александр Давыденко из ООО «Земельный формат», наибольшим спросом пользуются участки до 30 км от МКАД в категории «эконом» без лишних взносов за обустройство поселка.

«Сегодня востребованны, если речь идет о поселке с коммуникациями, участки по цене 90 тыс. рублей за сотку. Разлетаются участки стоимостью от 40 до 60 тыс. рублей за сотку. При этом они бывают разной конфигурации: просто земля внарезку, участки, перемежеванные черновыми проездами (этот формат популярен уже несколько лет), либо участки с минимальным обустройством».

Алексей Ананьев,коммерческий директор компании «Земля за городом»

По словам эксперта, большим спросом пользуются участки на южном и юго-восточном направлениях: на Каширском, Симферопольском, Новорязанском шоссе. Объясняется это просто: на юге столицы максимальная плотность населения — все стараются приобрести участок, до которого ближе добираться. Больше всего поселков — в пределах двух окружных дорог: А-107 и А-108.

«Всегда были популярными западное и южное направления, сегодня особенно активно продается последнее. Если человек планирует на участке возводить полноценный дом, он покупает около 10 соток, если небольшую дачу — 6 соток, — поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Родные земли» Елена Романенко. — Конечно, все хотят, чтобы участок был поближе к Москве, но, как мы понимаем, подобных участков совсем немного и стоят они дорого. Поэтому с учетом развитой инфраструктуры Московской области люди готовы рассматривать участки, которые находятся на расстоянии 70–80 км от Москвы, при условии, что рядом будет железнодорожная станция».

Формула со множеством переменных

Чтобы сформировать цену на участок, нужно учитывать 25 переменных, считает Алексей Ананьев. Имеет значение транспортная доступность, подъезд к участку: кто-то подъезжает по асфальту, а кому-то еще полтора километра по колдобинам добираться. Наличие автобусной остановки также влияет на цену. Если до остановки транспорта пешком не дойти, это снижает стоимость участка.

«Учитывается при определении цены и качество грунта, — уверен Алексей Ананьев. — У нас в Чеховском районе был проект, который находился на поле с глиняным затвором: сверху была плодородная почва, но после дождя расположенная снизу глина мешала воде быстро уходить. Супесчаная почва, напротив, всегда сухая — неважно, какое количество осадков выпадет».

Также на стоимость участка, по словам эксперта, влияют наличие и качество коммуникаций, отсутствие обременений, документы на конкретные участки. Многие из продающихся участков имеют какие-то сервитуты, касающиеся линий электропередач, газовых и прочих коммуникаций. Такие участки не пользуются спросом — соответственно, они стоят дешевле других.

«В поселках, которые реализует наша компания (их около 40), предложения начинаются от 15 тыс. рублей за сотку (Рязанское шоссе, поселок Аргуново, 62 км от МКАД), верхняя граница — 450 тыс. рублей за сотку («Березовая роща», Минское шоссе, 19 км от МКАД), — комментирует Александр Давыденко. — Такая разница обусловлена удаленностью от МКАД, направлением, наличием коммуникаций, инфраструктуры и, конечно, железнодорожной станции неподалеку. Даже люди, которые всегда передвигаются на авто, хотят, чтобы недалеко от участка была электричка».

По словам эксперта, показательно, что в поселках с такой локацией, даже если они находятся на значительном расстоянии от МКАД, стоимость участков растет даже тогда, когда в целом по рынку увеличения цен не происходит. В пример он приводит поселок «Петровский луг» (66 км от МКАД по Носовихинскому шоссе), в котором цены за год выросли с 40 до 60 тыс. рублей за сотку.

Если же рассматривать ценообразование на примере одного поселка, то, по словам эксперта, всегда будут дороже участки у леса, рядом с водоемом, дешевле — около дороги или детской площадки.

«Земля не может стоить дешево по определению — это недвижимость, — подчеркивает Алексей Ананьев. — Кроме того, любой поселок проходит этапы, на которые продавец тратит деньги, проводя топографическую съемку, межевание, составляя проекты планировки территории. Продавец реализует покупателям полезную площадь, но существуют еще зоны общего пользования (проезды, детские и спортивные площадки, пожарные водоемы), которые занимают до 30% земли. Расходы на их обустройство также ложатся на конечного потребителя».

«Нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные»

Среди направлений, стоимость участков на которых неоправданно высока, специалисты называют Новую Москву. «Предложения по покупке там новых массивов мы даже не рассматриваем, — уточняет Александр Давыденко. — Недооценена дальняя Новая Рига примерно в 70–90 км от МКАД».

Алексей Ананьев полагает, что участки по Новой Риге в 40–50 км от МКАД теряют в цене. «Сейчас нет недооцененных направлений — есть недоосвоенные, — убежден эксперт. — Будут развиваться Щелковское и Горьковское шоссе, а также те трассы, которые приводятся в порядок. На Ярославском шоссе расположены неплохие участки, там есть и лес, и водоемы, но из-за плохой транспортной доступности и пробок спросом они не пользуются. Если будет решена эта проблема, направление оживет».

Элитный дефицит

Что касается элитного сегмента, то на некоторых направлениях эксперты уже отмечают дефицит земельных участков на первичном рынке. Директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко приводит такие цифры: на западе Московской области в продаже осталось всего 100 участков. «Несмотря на то что сегодня земельные участки без подряда выставлены на продажу в 23 поселках, почти в половине из них осталось всего по одному лоту. Наибольшая доля участков (43%) предлагается на удалении 20–25 км от МКАД».

По данным Savills, средняя стоимость земельного участка без подряда составляет 98 млн рублей (цена за сотку — около 2,4 млн рублей). Почти 20% участков продается по цене свыше 3,5 млн рублей за сотку.

Наиболее популярными элитными направлениями среди покупателей продолжают оставаться Рублево-Успенское (3 млн рублей за сотку) и Новорижское шоссе (2 млн рублей за сотку).

Уровень цен на Новой Риге ниже, чем на Рублевке, но именно здесь, в поселке «Агаларов Эстэйт», выставлен на продажу самый дорогой участок по цене 9,8 млн рублей за сотку. Площадь участка — 59,3 сотки, стоимость — 580 млн рублей.

С коммуникациями или без?

Александр Давыденко советует обращать внимание на поселки с минимальным набором коммуникаций. «Электричество в поселок подводится по факту заселения. Как правило, это происходит при заселении поселка на 15–20%, — указывает Елена Романенко. — Если поселок оснащен газом, стоимость земли серьезно увеличивается. Но нельзя сказать, что такие поселки очень популярны: все понимают, что подвести газ к участку и сделать разводку требует дополнительных затрат».

Как уверяет Алексей Ананьев, нет ничего страшного в том, что коммуникации подведут позднее: все компании начинают продавать свои поселки на начальном этапе, иначе это нерентабельно. Но придется тщательно изучать договор, где прописаны обязательства не только покупателя, но и продавца — предоставить коммуникации по границе участка. Если договор составлен юридически грамотно, бояться нечего. Даже если продавец вдруг не исполнит свои обязательства, покупателю ничего не грозит — он получит свои деньги обратно.

Совсем иначе обстоит дело с обещаниями, что будет изменен вид использования или категория земли. «Произвести смену разрешенного вида использования, а тем более назначения земли с сельскохозяйственного на землю населенных пунктов очень сложно, — делится мнением Алексей Ананьев. — Если раньше это определялось на уровне сельских поселений и было довольно просто, сейчас все передано в область — это занимает много времени, и вовсе не факт, что будет вынесено положительное решение».

Когда продавцы земли обещают, что переведут назначение земли, они играют втемную, потому что сами не знают, удастся ли им это.

«Категория и вид разрешенного использования бывают следующими: земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства; земли населенных пунктов; земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, — комментирует Елена Романенко. — Если собственник земли обещает, что переведет категорию назначения земли позже, не верьте — не переведет. Это нереально сделать, если изначально земля была в другом формате».

Факторы риска

Чтобы не купить участок по соседству, скажем, с мусорным полигоном, эксперты рекомендуют внимательно изучать проекты землеустройства и землепользования — они представлены на сайтах районных администраций.

«В правилах землепользования и застройки прописано, где проходят кабели связи, газовые коммуникации, линии нефтепроводов, зоны обременения. Мусоросжигательные заводы на таких проектах отмечаются как категории опасности», — поясняет Алексей Ананьев.

Эксперт уточняет, что в Подмосковье мусоросжигательных заводов нет: все земли промышленного назначения причислены к категории опасности, поэтому до 80 км от МКАД расположены только зоны с пониженной опасностью — склады, производства, не создающие вредных выбросов.

«А вот про мусорные полигоны знать нужно, — продолжает он. — Например, в Клинском районе некоторые поселки находятся на расстоянии 10 км от мусорного полигона — при определенном направлении ветра с него доносятся не самые приятные запахи».

При выборе участка настораживающим фактом является соседство с выработанными карьерами: их засыпают песком или грунтом, заливают водой и переделывают в озеро, превращают в мусорную кучу. Поэтому мест рядом с карьерами лучше избегать.

Как сэкономить на покупке участка?

Рекомендует Александр Давыденко, ООО «Земельный формат»:

  • Приобретайте участок на ранней стадии строительства поселка
    Если у компании-продавца есть технические условия на подключение коммуникаций, которые обещают подвести позже, смело покупайте землю — вы существенно сэкономите. Например, в феврале прошлого года в одном из поселков по Дмитровскому шоссе на нулевом этапе открылись продажи по цене 150 тыс. рублей за сотку. В апреле размежевали участки и начали строить дороги — стоимость поднялась до 170 тыс. рублей за сотку. В мае проложили дороги, цена выросла до 190 тыс. рублей. В июне-июле построили дом для охранного пункта, поставили фасадное ограждение и провели газовые трубы, стоимость увеличилась до 230 тыс. рублей. В конце декабря, после подведения электричества, цена выросла до 250 тыс. рублей за сотку. Экономия очевидна. Но будьте начеку: если поселок у компании-продавца — единственный, этот способ является очень рискованным.
  • Выбирайте поселок с минимальным набором коммуникаций
    Выгоднее покупать участок в поселке, где подведено электричество по государственной программе 550 рублей за 15 кВт и сделаны дороги с твердым покрытием. Если есть шанс подвести газ по разумной цене, его тоже надо рассмотреть. Централизованное водоснабжение и канализация, конечно, кажутся очень привлекательными, но учтите: вам сразу придется выложить приличную сумму за подключение, а потом платить за обслуживание. Индивидуальная скважина и септик обойдутся дешевле.
  • Электричество должно быть подведено МОЭСК
    В противном случае придется устанавливать дорогостоящий счетчик, платить по высокому тарифу и доплачивать за дополнительные киловатты.
  • Откажитесь от управляющей компании
    Навязанная УК чаще всего является бизнес-проектом, на котором застройщики пытаются заработать, платежи за услуги часто не соответствуют сервису. Когда жители сами управляют поселком и решают, что им нужно, это более экономный и эффективный вариант.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Комментарии 1
Виктория Е К19 июня 2020, 16:35

За те цифры, которые озвучиваются в статье (имею ввиду элитные сегменты цены за сотку) по западному направлению до 23 км от мкад, гораздо проще приобрести участок в поселках и деревушках со статусом ижс и лпх и категорией "земли поселений", коих там немало вдоль белорусской железной дороги со своей инфраструктурой и отсутствием зависимости от ук снт или коттеджного поселка.
Вообще удивительно, почему при таком звучном наименовании статьи, не раскрыта тема земель в населенных пунктах. Вижу только обзор земель, продающихся компаниями, занимающимися нарезкой и продажей участков с подрядом и без.
Отмечу, что на стоимость участка также влияет устоявшаяся инфраструктура в виде магазинов, сферы бытовых услуг и пунктов здравоохранения (больницы, поликлиники, медсанчасть и прочее).

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru