недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Артемий Шурыгин: «В дальнем Подмосковье "первички" нет, не было и пока не будет»

2 242 1
Артемий Шурыгин: «В дальнем Подмосковье "первички" нет, не было и пока не будет»
Почему на рынке жилья дальнего Подмосковья не пользуются популярностью льготные ипотечные программы, что происходит с ценами и зачем сегодня клиенту нужен риэлтор, Циан.Журналу рассказывает Артемий Шурыгин, гендиректор АН «Градомиръ», вице-президент Гильдии риэлторов Московской области.

«Ситуация со строительством в дальнем Подмосковье депрессивная»

— Агентство недвижимости «Градомиръ» работает на северо-востоке Подмосковья. Расскажите об особенностях местного рынка недвижимости.

— Мы работаем в разных зонах Подмосковья, это очень разнородный рынок. Помимо ближнего и дальнего Подмосковья (Сергиев Посад, Дмитров) иногда выделяют еще и среднее Подмосковье (Пушкино, Ивантеевка). Конечно, активное строительство идет в ближнем Подмосковье.

Что касается дальнего Подмосковья, сюда крупные застройщики не приходят: покупательная способность ниже — невыгодно. В основном здесь небольшие девелоперские компании — сейчас им работать сложнее. Поэтому здесь завершаются оставшиеся проекты, есть долгострои. 

Ситуацию со строительством в дальнем Подмосковье можно охарактеризовать как депрессивную. В среднем Подмосковье ситуация получше, в ближнем — все отлично, практически как в Москве.

Поэтому в среднем и дальнем Подмосковье мы работаем в основном со вторичным жильем. А вот, например, в Мытищах у нас есть и новостройки.

— Насколько цены на новостройки отличаются от стоимости «вторички»?

— В основном цены сопоставимые. Но надо учитывать, что новостройка потребует дополнительных средств на ремонт.

— А какое жилье пользуется большим спросом?

— Покупают и новостройки, и «вторичку». Наши клиенты чаще отдают предпочтение вторичному жилью. Правда, бывает, что в локации, которая интересует клиента, особого выбора нет, поэтому он покупает то, что есть.

— Многие риэлторы отмечали этим летом вместо традиционного затишья повышенный спрос на жилье. Насколько активным было лето у вашей компании?

— Те, кому нужно было решить свои жилищные проблемы, честно говоря, делали это и во время самоизоляции. Тем более  банки шли людям навстречу, создавали безопасные с эпидемиологической точки зрения условия, приглашали в свои отделения. После снятия основных ограничительных мер мы почувствовали рост активности покупателей, словно сжатая пружина внезапно разжалась. Понятно, что, скорее всего, это временное явление, отложенный спрос.

— Сколько сделок у вас в агентстве проходит с привлечением ипотеки?

— От 60 до 70%. Ипотека сейчас — основной драйвер рынка недвижимости. Льготные программы с государственной поддержкой замедляют падение рынка, стимулируют спрос. Однако покупательная способность людей снижается.

Многие опасаются брать ипотеку из-за экономической нестабильности, боязни потерять работу и того, что не будет денег на выплату ипотечного кредита. Об этом нам говорят сами клиенты.

Кроме того, льготные ипотечные программы направлены на первичный рынок, а в дальнем Подмосковье «первички» нет, не было и пока не будет. Сделки совершаются на вторичном рынке, поэтому все эти льготы не могут помочь людям.

А вот снижение ключевой ставки Центробанка и следующее за этим небольшое снижение процентов по ипотеке, в том числе и на «вторичку», влияет и на наш рынок.

«Рост спроса на загородную недвижимость наблюдается отчетливо»

— Как в последнее время изменились пожелания покупателей к жилью?

— Мы не слышим от наших клиентов пожеланий найти квартиру бо́льшей площади или с бо́льшим числом комнат, чтобы выделить рабочее место. А вот тенденция роста спроса на загородную недвижимость вполне отчетлива. Самоизоляция побудила людей искать загородные дома и дачи для проживания, и спрос на этот сегмент недвижимости мы наблюдаем до сих пор.

К сожалению, на рынке мало предложений, которые соответствовали бы пожеланиям покупателей. Продаются либо уже полуразвалившиеся дачные домики, либо качественные, но дорогие дома.

Хороший дом — готовый к проживанию, с подведенными коммуникациями, участком и в удобной локации дешевле, чем за 3 млн рублей не найти. А за эту сумму в дальнем Подмосковье удастся купить неплохую квартиру. Есть варианты по 1,5 млн рублей в соседних областях, но важен вопрос транспортной доступности.

— Что происходит с ценами на жилье в дальнем Подмосковье: растут, снижаются?

— Сильной волатильности мы на наблюдаем — цены колеблются в пределах 1%. Видимо, на рынок действуют разнонаправленные факторы, которые удерживают стоимость жилья на одном уровне.

— Какие услуги вашего агентства помимо брокерских наиболее востребованны?

— У нас сильные юридический и ипотечный блоки. Банки предлагают свои услуги по выбору ипотеки, но клиентам требуется помощь, чтобы сравнить разные программы банков, выявить плюсы и минусы. Мы работаем с ключевыми банками, помогаем получить одобрение заявки на ипотеку. У нас как у организованного профессионального сообщества, входящего в Российскую гильдию риэлторов, есть некоторые преференции. Мы активно сотрудничаем со Сбербанком, Россельхозбанком, ВТБ.

— Насколько тщательно банки проверяют заемщиков?

— Требования в разных банках постоянно меняются: банки то усиливают проверку ипотечных клиентов, то ослабляют. На мой взгляд, на рынке всегда реально найти для клиента интересное предложение.

«Перевод услуг в онлайн — скорее, маркетинговый ход»

— Во время пандемии многие московские агентства и девелоперские компании переводили свои услуги в онлайн, но оказалось, что многие клиенты консервативны — без живого просмотра не все готовы покупать даже новостройки. Как было у вас?

— Мы сразу понимали, что перевод услуг в онлайн — это, скорее, маркетинговый ход. Бывают единичные случаи, когда это срабатывает. Для удаленных сделок такие форматы, как онлайн-просмотр, удобны. Но окончательное решение о покупке клиент все равно будет принимать очно, когда приедет и посмотрит на квартиру.

Внутри профессионального сообщества мы сейчас разработали и подключили сервис удаленного подписания договоров. Сервис предоставляет возможность подписать предварительный договор между клиентом и агентством на внесение аванса или договор между клиентами. Широко этот сервис вряд ли будет использоваться, но в определенных случаях он будет очень полезен.

В большинстве случаев, особенно это касается продаж на вторичном рынке, где каждая история уникальна, клиенты хотят побывать в квартире, потрогать все руками, почувствовать атмосферу, чтобы понять, подходит этот вариант или нет.

— Существует ли в дальнем и среднем Подмосковье конкуренция между риэлторскими компаниями?

— Мы присутствуем в разных городах. Там, где наша компания занимает сильные позиции, нам проще и легче работать — конкуренцию мы не слишком чувствуем. В городах, где наше присутствие меньше, конкуренция выше. Нельзя сказать, что последнее время конкуренция усиливается — работаем как обычно.

«Профстандарты — история добровольная»

— Какая часть областных агентств недвижимости состоит в Гильдии риэлторов Московской области?

— Рынок пока неорганизованный — как обычно, людей, которые готовы брать на себя дополнительные обязательства и соблюдать требования, меньше. По нашим оценкам, лишь 20–25% агентств недвижимости состоит в гильдии. Но это всегда серьезные игроки рынка — крупные компании, где выстроены бизнес-процессы. Остальные агентства — маленькие компании семейного типа. Пока нет жесткого требования обязательно входить в профессиональное сообщество, доля таких компаний будет большой.

— В прошлом году у российских агентов по недвижимости появился стандарт профессиональной деятельности. Как это изменило или изменит ситуацию на рынке недвижимости?

— Введение профессионального стандарта — безусловно, позитивное событие, которое свидетельствует о том, что государство делает шаги по систематизации нашей отрасли. Но делать большую ставку на профстандарты пока, наверное, не стоит, потому что это история добровольная.

Те, кто раньше считал необходимым соблюдать определенные стандарты, проходили сертификацию по национальным стандартам брокерской деятельности. Эти стандарты были утверждены государством. Такую аттестацию и сертификацию проводят в каждом регионе подразделения Российской гильдии риэлторов. Все члены РГР — в частности, Гильдия риэлторов Московской области — в обязательном порядке сертифицированы в соответствии с национальным профессиональным стандартом.

— Как вы проводите обучение сотрудников компании?

— Для обучения стажеров мы используем как сторонние сервисы (допустим, «Службу роста», «Институт недвижимости»), так и собственные наработки — в этом случае занятия проводят руководители наших подразделений. Что касается профессионального обучения, это непрерывный процесс: мы приглашаем тренеров, кооперируемся на уровне Гильдии риэлторов Московской области, организуем курсы, выезжаем на деловые мероприятия рынка недвижимости.

«Задача риэлтора — показать клиенту весь рынок со знанием дела»

— Не так давно основной задачей риэлтора называли поиск квартиры, считалось, что у каждого агентства есть доступ к мифической «тайной базе» квартир. Теперь каждый клиент выбирает квартиру с помощью сайтов-агрегаторов. Какова функция риэлтора сегодня?

— На мой взгляд, основная функция риэлтора — это комплексный сервис. У клиента нет общей картины рынка недвижимости и понимания, что тут происходит. Задача риэлтора — взять клиента за ручку и показать весь рынок со знанием дела. Параллельно объясняем какие-то юридические моменты, подсказываем, на каких объектах следует остановить внимание. Конечно, выбор и окончательное решение остаются за клиентом.

— У вас бывают случаи, когда клиент квартиру уже нашел, но хочет, чтобы риэлтор проверил юридическую чистоту квартиры?

— Бывают. Но, по нашей статистике, когда человек обращается с просьбой по какой-то определенной квартире, не факт, что в итоге он купит именно ее. В 96 случаях из 100 клиент остановит выбор на другой квартире. Его обращение — это точка входа на рынок. В случае, когда человеку действительно нужна именно эта конкретная квартира, функция риэлтора — юридическое сопровождение сделки, при необходимости — услуги ипотечного брокера.

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Люблю спорт, участвую в забегах на разные дистанции. Даже в период самоизоляции забеги проводились онлайн — с помощью специальных программ для бегунов, которые отмечают трек на карте, ведут судейство, сравнивают результаты забега.

Сейчас возобновились обычные забеги. Один из них прошел в Сергиевом Посаде, недавно я пробежал «десятку» в Зарайске. Конечно, это гораздо интереснее, чем онлайн-забеги. Чтобы поучаствовать в соревнованиях, люди приезжают из разных городов, и не только из Московской области. Кто-то бежит для результата, кто-то — для удовольствия. Ты заряжаешься энергией бегунов. Каждый раз организаторы соревнования разрабатывают новые трассы, во время забега есть возможность познакомиться с городом или полюбоваться природой.

Комментарии 1
Skrip17 сентября 2020, 13:03

Бред сивой кобылы

Ответить
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]